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农历新年后上班的第一天，经济日报刊发时评《力促房地产与金融正常循环》，同一天，广东省委、省政府在广州召开全省高质量发展大会，广东住建厅表示，“今年将大力促进住房消费，因城施策实施好差别化住房信贷政策，积极支持刚性和改善性住房需求”。与广东的表态基本一致，全国各个城市目前都在马不停蹄并一再降低底限地抢救楼市。

刘鹤副总理1月17日在瑞士达沃斯举办的世界经济论坛上发表讲话时表示，“房地产在中国是重要的支柱产业”。市场方面亦认为，至少三到五年内，中国都无法找到土地财政的替代模式，也即无法找到替代房地产的新产业作为经济支柱。除此之外，市场方面更倾向于认为国央企在中短期内无法撑起房地产市场，因此房地产行业的企稳回暖最终还是得靠民营房企。

很多同行都对2023年的房地产行业走势充满忧虑，我们倒对政策层面的改善力度有了更大的信心，比如1月5日出台的《人民银行、银保监会建立首套住房贷款利率政策调整机制》，“对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限”；再比如1月中旬，新华社报导称，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，方案中明确，合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。

从政策的走向来看，中央和地方政府未来会根据各个城市楼市的销售去化情况，设定对应的调控政策，包括设定城市的供地规模，取消销售端的限制性政策，或者降低开发商的拿地成本以及消费者的购房成本（比如降低按揭利率），或是将供给端和需求端进行绑定并推出相应的政策。当然，政策方面更大的落脚点则是对优质头部民营房企的全面扶持，其中不仅包括改善其资产负债表，还包括在融资、拿地、销售等闭环方面给予更大力度的政策支持，并借此更快地恢复市场秩序和市场信心。

我们建议市场各方特别关注一下目前监管层对优质房企的支持决心，早于1月10日央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会上就明确提出，“要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展‘资产激活’‘负债接续’‘权益补充’‘预期提升’四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间”。

值得一提的是，监管层拟推出的改善房企资产负债表的计划，因为属于房地产融资“三支箭”以及“央行16条”（银发〔2022〕254号：《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》）的政策延续，因此最终的实施情况及效果传递到市场仍需一段时间，不过“优质房企”的概念被特别强化（具体即为专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性），而这也就意味着非优质房企仍旧较难获得金融支持并得以改善资产负债表。

开年以来，我们关注到房企之间的拿地计划出现了很大的差异，不过总的来看，各家房企的首要目标依旧是存量（库存）的去化。目前房地产行业面临的最大问题是市场信心不足，一是居民兜里没钱买房，二是房产的保值升值预期被打破。如果经济复苏能达到预期，房地产行业的整体回暖时间最快也要等到今年下半年。尽管大部分房企都想尽快恢复拿地和销售的闭环，房企今年的拿地热情也会逐渐升温，但大部分房企依然非常谨慎，其中上半年估计大多以观望为主（尤其是手里还有储备项目或存货的房企），下半年则视上半年的市场回暖情况再决定是否拿地。

我们注意到大部分房企都对今年上半年销售市场的回暖表现出较弱的信心，包括他们坚持认为居民端对就业和收入的信心依旧不足，截止到现在的经济下行趋势也没有实质改变，但在区域和市场分化方面，核心城市、中心城区的核心区位仍旧有地价追高的压力，包括大部分国央企均认为主要一二线城市中心城区的核心区位地块有很强的抗跌能力，因此这些区位的房企拿地力度和竞争强度也将逐步走强。除此之外，土拍市场的门槛降低也将进一步刺激房企拿地，不仅包括取消集中供地，还包括大范围地取消销售限价，或者取消竞自持面积、竞配建面积、竞品质，也即在实质上降低房企的拿地门槛和拿地成本。

与土拍市场不同，城市更新的拿地市场出现了比较大的变化，一是民营房企大范围地撤出城市更新市场，包括一些深耕城市更新的本土民营房企正大范围地转让或退出城市更新项目；二是国央企开发商对城市更新项目的收并购或与民营房企的合作变得更加谨慎，对通过城市更新实现拿地的方式也变得更加纠结，比较典型的心态就是非核心区位的招拍挂土地不想拿，核心区位的招拍挂土地拿不起（竞争太过激烈），而通过收并购或合作开发城市更新项目的形式拿地又时时担心着会踩坑。

我们注意到一个特别的现象，地方政府在城市更新方面的政策制定与政策稳定程度，以及地方政府对城市更新的支持力度、工作推动力度等，对房企投资城市更新项目的信心影响已变得越来越明显。而对于投资机构来说，上述因素对城市更新项目的投资决策影响也变得越来越重要，尤其是近几年银行、信托、私募等机构已折戟的城市更新项目中，大部分都是因为政策多变或拆迁无法推进等原因导致项目搁置或终止。

回到宏观层面，市场各方倾向于认为今年的楼市行情不会太过乐观，政策虽有大幅倾斜，但市场信心不足。尽管监管层目前在不断强调房地产的支柱产业地位，并寄希望于通过房地产的复苏拉动经济增长，但行业大病之后肯定需要时间逐步康复，也即不可能出现前一天还在ICU，后一天就马上去KTV的情形。另外在趋势方面，民营房企市场份额的逐渐萎缩与国央企开发商、城投平台市场份额的逐步扩大已成定局，行业规模相比前些年会有明显缩减，同时行业整体利润也会逐渐趋同实业类企业水平。

当然，如我们一再强调过的，房地产行业并不是夕阳产业，即便是2022年中国房屋销售额从2021年的18.2万亿元急跌到13.4万亿元，这个产业链也保持着十足的刚性，并支撑了很大一部分人的收入和就业。如果冰雪融化之时才是真正的冬天，那撑过冬天必然能看到万紫千红的春天。